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简单介绍
孙斯陶 简介：
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• 南加州大洛杉矶地区知名房地产投资专家； • 曾供职于世界顶级投行瑞士银行(UBS)和瑞士信贷银行(Credit Suisse)； • 毕业于美国加州大学伯克利分校(UC Berkeley)； • 定居南加州洛杉矶近20年丶渠道畅通丶人脉绵长； √ 联系我们 电话：(626)782-8696 微信：buyirvine 邮箱：home@BuyUsaHome.com（住宅房产）commercial@BuyUsaHome.com（商业地产） 网站：www.BuyUsaHome.com √ 富升地产 Appreciation Properties Inc 是美国加州拥有**颁发房地产执照的专业房产经纪公司, 总部位于美丽的洛杉矶，专门从事加州房产买卖丶商业地产丶土地投资丶出租物业管理等业务。我们珍视自己来之不易的商业美誉，永远把客户的利益放在首位。 √ 本地优势 富升地产深耕于南加州Los Angeles County(洛杉矶县)丶Orange County(橙县)丶Riverside County(河滨县)丶San Bernardino(圣伯纳迪诺县)。凭借着与美国各大建商之间深厚的商业关系及本地多个金融机构的合作，我们的专业置业团队可以根据客户不同的需求提供量身定制的房产投资规划，为每位客户设计符合
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孙斯陶：在中国，被学区房搞得焦头烂额，来到美国，学区房同样还是热点话题，在美国，如何选择合适的学区房呢？学区排名，学校分数，综合评价，都是需要重点考虑的。
第一步：查看学区的排名情况以及API、SAT分数
想要知道这个分数可以通过以下几个方法来获得：
查询方法一.上网查询（**官方网站，学区官网）
在美国的一些网站上就可以查询到这类信息，比如http://www.greatschools.org/这个网站，大多人都会选择用这个网站来查询房子所在学区的API、SAT分数，以及家长的评价、师资状况、学生比例，学校教授课程的介绍等信息。
通过这个网站我们就可以对当地的学校有一个初步的了解。
查询方法二.实地去想入学的学区查询
实地到学校内查询，学校都会有一个部门专门介绍校史、师资状况，老师和学生的比例等，可以到这里去实际了解一下。
学区查询就是可以了解到整个学区内各个学校的一个状况，家长可以做一个全盘的了解。
查询方法三. 找专业的地产经纪帮助查询
当地专业的经纪人都会有专业的数据库，数据库里会有房子所对应的小学、初中、高中的信息。这个数据库的信息比较准确可以提供一个专业的建议。
第二步：了解学区的综合评价
这里面需要考虑的因素有：
社区内居民的素质；社区生活的便利性，比如房子距离超市有多远；周边配套交通的便利性；医疗设施是否齐备；社区的治安问题。
做一个全面的考虑。
第三步：综合考虑学区内的小学、初中、高中的评分
如果希望学区内的小学、初中、高中三所学校都非常好的话，那么学区房的价格就会比较高。
如果你有以后更换房子的打算，那么可以根据孩子的年龄选择对应学校好的学区房，比如：上小学时就选小学好的学区房，上初中时再换成初中评分高的学区房，这样的话性价比会更高。
对于学区内公立学校和私立学校的选择，主要考虑家庭的资金状况和孩子的英语水平。
一般来说私立学校的老师和学生的比例要好于公立学校，如果孩子英文不好的话可以配备专属的英语老师，便于提高语言水平。而且私立学校更注重课外活动。
而公立学校的多样性比较高，公立学校里的学生来源比较广泛，可以接触到不同阶层的孩子，不同的家庭背景、不同的族裔，便于孩子能够更快地融入美国社会。
不管是考虑公立还是私立，学区的好坏对房价和居住品质来说都是要考虑的重要一点。
第四步：查看和分析学区的房价情况寻找好房源
当选择好房区后，就可以查看房区3-5英里内的房子在过去半年有没有成交记录，成交了多少栋，成交的类型是什么，公寓居多还是别墅居多。
对于这些房源的查询方式可以登陆zillow.com进行网络查询，查询房子的售价、所在学区、这个区域过去的一个成交历史。上网搜索的房源不一定是最新最及时的房源，但也不会差太久，一般比房产经纪的房源最多晚一周左右。以了解房价为目的可以通过网上搜索。
如果你是想找到最新的房源，那么还是建议委托当地专业地产经纪查询并分析。
建议：
尽量选择富人区，也就是房价较高的地区。
因为选择公立学校的话，当地的公立学校的经费是来自于当地居民的税收，如果当地居民的整体收入情况比较高的话，公立学校的经费也会比较充足，当地学区会影响当地的房价。
第五步：选定房源后实地看房
找当地专业的房产经纪来帮忙约看房，实地看房子的情况。尤其是二手房，内部的新旧是很重要的，装潢是否满足要求、房屋设施，像是泳池等是否满足要求，这些都要实地去看才行，很重要的。
孙斯陶：对于很对中国人来说，房子不仅是必需品，还是很好的投资品。和中国相比，美国房子的类型，以及影响房子投资回报率的因素都不一样。那么，在美国，如何选择投资房呢？（微信号：buyirvine）
第一步：选择地段
1.经济形势：这个区域是不是经济上升区。经济上升区意味着这个地方的人口和经济在未来几年呈增长态势。比如：**在这个地区有没有一个长期的新兴产业计划、人口是在涌入还是涌出，涌入的人口越多，对房间的影响越正面，经济发展越好，当地居民的收入就越高，对租金的收益也有正面的影响。
2.治安情况：如果治安好，租房子的人就越多，房子更抢手，租金回报率高。
3.学区情况：好学区可以争取到好的租客，租客的好坏也会影响到房子的空置率和租金回报率。
4.配套设施：看周边配套设施是否齐全，租房子的人普遍年纪较轻，对周边设施，电影院、超市、交通设施的要求会更高。
提示：
多比较，一定要先确定一两个社区，在这个范围内看房子，这样才有比较，才能找到符合自己需求的房子。
第二步：选择适合投资的房屋类型
如果是出租房屋就比较看重租金回报率，Condo式公寓租金收益率一般比House多，因为Condo的总价会比较低但租金没有差太多，所以租金回报率就更好；而House增值的部分比Condo要好，如果是以后想要卖掉，那么长期收益House更好。
第三步：计算投资回报率
租金回报率并不单纯是看租金是多少，要整体考虑房屋费用及出租衍生相关支出，一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。
这些都要算好账，把收益相加减去上面这些花销再除以当初购置房子和装修的费用，才能准确计算投资回报率。
可以上网查询，但是不一定准确，比如：Zillow.com上面会有对房子租金的预估值，但这个只能做个参考。
更准确的是要看房子所在区域2英里之内，同样房型、同样大小、同样新旧的房子最后出租时的租金是多少。这部分资料可以请专业地产经纪查看数据库，做一个报表计算租金回报率。
第四步：在所选区域内选择好的房源
现在市面上每天都有很多房源上市，房型对投资房的影响比较大。比如的房子占地很大，这样对升值有利，但是不一定有利于出租的投资回报率，因为院子越大、剪草的费用，泳池的维护的费用多就会降低投资回报率，所以以出租来说，不一定要一个很大的占地面积，对房子的装修内部的格局的重要性要远远大于占地面积。
内部格局比如洗手间越多，房间利用率越高，厨房洗手间的装修会影响到租客是否租房子。
注意事项：
多数人喜欢占地面积大的**屋，但对投资来说占地面积大反而收益效率低，房屋占地面积大的投资成本大，而花园大又意味着维护开支大，所以投资房没必要占地过大。
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