Cindy Jie 美国南加州金牌经纪-专业投资置业团队

Cindy Jie 美国加州资深地产投资专家（Top Agent） 专精学区自住房，投资房，尔湾，新港和西洛杉矶高档住宅物业。无论您是买房或卖房，投资或自住，我都可以给您提供专业的服务。
全职的房地产经纪人，全美房地产经纪人协会会员和加州房地产经纪人协会会员。并拥有房地产经纪人协会认证的专业证书。
我们的服务宗旨是先求质量， 再求数量 ，认真协助每一个客人完成房屋交易的全过程，让客人真正做到卖的开心， 买的放心！
我们服务的城市有亚裔较多的 San Marino（圣马力诺），Arcadia（阿卡迪亚），Pasadena（帕萨迪纳）, Walnut (核桃市），还有尔湾(Irvine)，新港（Newport Beach）西区的豪宅和海景房， 包括 Beverly Hills(比佛利山庄）， Santa Monica(圣塔莫妮卡），Hollywood Hills（好莱坞山）， Malibu(玛里布），Thousand Oaks(千橡市），
我们是您最值得信赖的加州最顶尖地产经纪公司，团队多年深耕于南加州的房地产市场，从华人精华区的阿尔罕布拉 圣马力诺到亚凯迪亚，从钻石吧 核桃市到尔湾，派拉斯福德庄园半岛 甚至比华利山庄，都是主要业务地域。并且服务过众多来自中国的客户，包括很多富豪贵宾们，有相当娴熟的房地产民宅豪宅以及商业不动产买卖经验。更提供从买卖房产，贷款融资，产权保护，公证行交易，甚至投资移民的一条龙服务。


美国加州资深地产投资专家 CINDY JIE
联系方式：
微信： cindyma67
Email: 1059696089@qq.com
电话：010-6262164228
中国免费直播 ：95013515588转89223

协助办理贷款通过率100% ！！！
（本国人/外国人/查收入/不查收入)



导语：美国买房如今已不再是高净值人员的专利，普及程度已经走入平常百姓家，无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来，美国是人们心中的首选。很多朋友向我询问美国买房相关事宜，问题多种多样，在这里给大家做一个美国房产知识简要归纳，欢迎转发分享给急于出国而不知所措的国内求知者。

初期问题：
1Q：没有绿卡的外国人可以到美国购置房产吗？

中国人可以在美国买房吗？可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移**家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。同时，法律透明公开，购房程式要比其他国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过电邮传真完成交易。



2Q：美国买房可以移民吗？

当前最热门的移民目标国，如美国丶澳洲丶英国丶加拿大，都是经济发达国家，一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择便捷移民方式——EB-5投资移民政策。



3Q：在美国买房是必须本人到美国才能买吗?

理论**不必亲自到美国就可以买房。但是在看房丶选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。在本人接触到的案例中，有的投资人委托他的朋友帮他看房，他从朋友给他的资讯丶图片等资料中作出判断，选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。



4Q丶在美国买房要多少钱？

美国属于比较热门的国家，像美国加州洛杉矶丶旧金山，好学区的100万美元左右，尔湾有70~80万美元的，像钻石吧丶核桃是等60万的也有。矽谷的现在很红火，70万美元的有的加价20万美元才能买到。



5Q：在美国各大城市买房需要多少首付？

中国人在美国买房，通常的做法是先支付35%-40%的首付，然后用按揭贷款来支付剩余的房款。首付实际数额千差万别，取决于住房所处的位置以及你想要购置什麽价位的住房。





选房问题：
6Q：在美国的房子有哪几种种类?
在住宅类房产中，通常分成独栋别墅丶公寓丶联排别墅。

独栋别墅在美国房屋里面最多的壹种，所谓独栋别墅，是在某壹块土地上只有这壹栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。别墅可以称为豪华的独栋别墅。公寓通常是壹排相连的房子，有五栋丶十栋甚至更多，你可以拥有其中的壹栋，它可以是壹层丶二层或是三层的形式。联排别墅和公寓的差别不大，通常来说联排别墅是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。联排别墅的房子壹般为壹层或二层，很少用到三层。公寓和联排别墅所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。



7Q：在美国可以买那一种类型的物业?

美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国人(公司)购买一般的居住和商业性房地产，比如东西海岸主要的：加州丶佛州丶纽约州等等。少数州如新墨西哥丶俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产，大多数州对农业丶矿产等战略用地有所限制。



8Q：美国买房是买新房好还是二手房好？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌的某房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，建议询问职业的经纪人帮助你权衡比较。





流程问题：
9Q：到美国买房需要准备哪些文件?

现金买主和贷款买主所需要的准备问题有所不同。

现金买主需要准备的文件：1丶有效的护照和签证2丶准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)3.在美国当地银行开设的帐号。

货款买主需要准备的文件1丶有效的护照和签证2丶工作证明丶工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）3丶自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)4丶在美国当地银行开设的帐号。



10Q：去美国买房的基本流程是怎样的?与中国买房程序上有什麽不同

只要做到以下10步，就能轻松购得你的美国梦屋1丶在线选房2丶沟通洽谈3丶实地看房4丶贷款预审5丶检查房屋6丶签署合同7丶贷款审批8丶购买保险9丶过户公证10丶房屋交接。

在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的作欺丶违约的机会率会降至最低，整个买卖的程序你可以咨询专业的房产公司顾问，房产公司会为您选择一个负责任丶有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必太担忧了。





资金问题：
11Q：去美国买房要准备多少资金？

去美国买房的费用包括1丶美国当地的房产价格（比如洛杉矶均价80万美元左右）2丶一些容易被忽略却又不得不付的相关费用（占房价的3%-5%）3丶美国房产税（0.5%-3%）。我们以在美国购买一套100万美元的房产为例，买家需要准备的资金为：房产总价100万+相关费用（2-5%）+第一年房产税（0.5-3%）=105万美元，以上费用不包括将房产委托管理丶出租的手续费。

由此可见，去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的，加上这些，美国买房费用预算可又要增加不少。建议购房者壹定要提前了解并做好相应的购房计划。



12Q：购房资金如何汇到美国?

如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔壹次汇出，需要分批汇款。这样你需要更多的时间，早作准备，如果你在美国的银行己设有壹个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光旅游的时候，顺便开设壹个帐户，会对你以后的购房投资有很大帮助。具体的汇款手续，你可以咨询当地的银行或者咨询专业的房产公司顾问。



13Q：在美国买房需要支付多少佣金给经纪人?

在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非你们另有协议。



14Q：怎样知道我要买的房子的房产税是多少?

在美国各州丶各地的地产税率都不相同，加州的房产税一般在1.2%-2%，包括了县丶市及地方的税。在购房之前，你可以参考屋主的税率，请你咨询专业的房产顾问或经纪人帮你换算出来。如果你要知道确切的数字，需要花壹点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同。





交易问题：
15Q:在美国买房如何确保交易安全？

在房产交易中两大关键问题是，产权是否清晰可售和交易资金是否安全。这两个问题都可以找产权保险公司解决。产权保险公司是为购房者提供调查丶产权保险丶资金监管丶过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易，如同贴身警卫般保障购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果也能把钱拿回来，最大程度上保护用户的权益。





贷款问题：
16Q：在美国买房能贷款吗？

当然可以，一般来说，海外买家的贷款首付只需35%以上，最高可以贷到200万美金。不过，海外投资者在美国申请贷款的周期会一般30-45天，其中审阅丶确定买家的还款能力是关键。一旦通过审阅，其操作流程也跟国内差不多。在美国，常见的房屋贷款年限分30年丶15年丶7年丶5年丶3年。



17Q：怎麽在美国办理购房贷款？大概能贷多少钱？

在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。

在美国。房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要炸35-45%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。



18Q：在美国办理房屋贷款，需要什麽文件证明？

如果大家能够支付较高的首付比例和贷款利息，那贷款申请在操作层面上所需要准备的文件大致如下：1丶足够完成首付和其他交易费用的现金证明（存期至少60天）2丶提供在美国或国外的资产证明3丶护照4丶近期收入证明（工资单或税收申报表）5丶信用记录，国内相关信用报告，信用推荐信6丶拥有美国银行账户（不壹定是贷款银行）7丶房屋买卖的交易合同8丶提供目前居住地址证明。



19Q：中国客户在美国买房贷款，有什麽银行比较快捷，方便，省心？

一般美国的贷款都是叫做Full-Doc的贷款，就是对居民身份，收入等要求较高。中国客户来美国买房子，因为没有本地收入，会找一些特殊的贷款，比如华美银行，富华银行这样的贷款利息稍高，但是普遍要求至少35-40%的首付以及比较高的预留金，有时候汇丰银行也有类似贷款。还可以找一些私募基金（Private Equity)。



读书问题：
20Q：在美国买了房子，我的孩子就可以申请就读美国的公立学校吗？

在美国，绝大部分公立学校是不签发学生签证的，但也有少部分公立学校可以签发I-20（来美之前最好和你想要上的学校确认）。所以如果你只是在美国买了房子而没有其他身份的话，你的子女需要拥有学生签证，才能既在美国读书，又得到合法的学生身份居留美国。

在过去的经验中，公立学校只需要用住所的水电单，租房合约或房产证就可以申请让孩子在你所住地址对应的公立学校上学，而最近有些公立学校除了要你提供水电单丶租房合约或者房产证以外，也需要你提供有效的签证，才能入学。建议来美之前个买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。



21Q：买了美国学区房是否就能上周边的学校？

美国的公立中学和小学（包括1年幼儿园），都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”，进而推动房价的上涨。美国法律规定，任何孩子包括父母是**者的孩子，只要是居住在这个学区内，都享有免费教育的权利。



收益问题：
22Q：美国房产投资回报率高的几个主要城市分别是哪里？走势如何？目前是多少？

纽约丶洛杉矶丶旧金山丶波士顿丶西雅图等是目前美国投资回报率较高的城市，而且未来将一直处于上涨趋势，上涨幅度在4.9%---8.7%左右。

目前在美国加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。如果是在大都会区，相应就比较好租了，普遍的租金回报率在4%-10%之间。



23Q：如何确定美国房产卖房利润？

美国房产卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金丶律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装壹台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。

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