每个买房的人尤其是第一次买房的人都会面对一个比较困惑的问题: 如何选择房子的产权(Title)比较好? 要回答这个问题不仅要考虑产权的分配和转移, 也要考虑到将来卖房时的税务问题。在加州卖自住房 (Primary Home), 如果在五年内住满两年, 卖房时在税收上可以享受以下优惠：单身25万增值部分免税, 夫妻50万增值部分免税。这个优惠听起来简单, 可是如果你买房时没选对产权(Title), 很有可能造成极大损失。

如果是单身，那么产权(Title)上只有你自己, 你买卖自住房, 增值低于25万的部分免税，高于25万的部分才交***。而夫妻一般有以下几种方式选择产权(Title), 那么各种方式又有什么优缺点呢?

1. Joint Tenancy: 当一对夫妇选择这种产权(Title), 他们对房产拥有平等的权利，每人拥有50％的财产。但这财产不可分割, 也不可把自己的一份遗传给他人, 包括自己的子女。一方去世, 另一方自动继承全部财产。这种方式的问题是:


（1）一方去世，在世的一方卖房时, 他/她是按单身对待的(虽然买房时是夫妻), 只有25万免税额度。


（2）只有去世人50％的部分享受Step-Up In Basis Rule, 在世人的50％部分没有, ***(Capital Gain Tax)就会交的很多。例如, 夫妻两人2008年花费60万买了一栋房子, 到了2015年, 丈夫因为意外去世, 妻子自动继承丈夫产权，并需要卖掉房子, 此时房子价值已经涨到200万。如果房子的产权(Title)是按照Joint Tenancy来写的, 那么房子出售的时候税务部门会认为房产有很大的增值(Capital Gain)。因为在这种产权(Title)下，妻子的50%房产不可以享受Step-Up In Basis Rule的优惠, 即在这个房子的税务上不可以完全“接管”丈夫的一切, 所以她那一半的原始花费(Cost Basis)是60万的一半, 即 30万。那么加上去世人的一半(可享受Step-Up In Basis Rule), 200万的一半, 即100万, 总原始花费等于130万, 而卖房时房子的价值为200万, 故妻子房产的增值为200万 - 130万 = 70万。

2. Community Property: 当夫妻选择这种产权(Title), 他们也是每人拥有50％的财产，但每人可以把自己那50％的财产写遗嘱继承给其他人，不一定留给在世的一方。这种方式最大的问题是, 去世的一方即使不把自己的部分财产遗留给别人, 在世的一方也不能自动拥有房产的全部产权(Title), 要经过遗产认证(Probate)的程序, 既耗时又费钱。但这种产权(Title)能享受Step-Up In Basis Rule的税务优惠。同样是上面的例子, 如果当时房子的产权(Title)用的是Community Property, 那么妻子在经过遗产认证的程序, 拥有了房子的产权后, 卖掉房子则不用交***。因为在此产权(Title)下, 妻子可以享受Step-Up In Basis Rule的优惠，即会被认为在这个房子的税务上完全的“接管”丈夫的一切，税务部门算税的时候也就直接会把200万作为计算税时的原始花费, 从而妻子就不用交任何的***。

3. Community Property with Rights of Survivorship: 当夫妻选择这种产权(Title), 任何一方不可以把自己的那份财产转给其他人, 一方去世, 在世的一方继承全部财产。这种方式结合了以上两种方式的优点。既可以和Joint Tenancy一样，不用通过遗产认证移交财产, 在一方去世后, 另一方自动继承去世方的权益。同时又可以享受Step-Up In Basis Rule的优惠。同样是上面的例子, 如果当时房子的产权(Title)用的是Community Property with Rights of Survivorship, 那么丈夫去世, 妻子自动独自拥有房子100%的产权, 无需经过遗产认证, 而卖掉房子也同样不用交***。


* 具体如何选择产权(Title)以及怎样合理避税因个人情况而不同, 请咨询您的会计师或律师。本贴信息只供参考，不负任何法律责任。