买房子出问题 买主卖主 谁的错？

随著近来经济不断衰退，房地产问题也成为了重要议题。不少曾经价值不菲的房屋目前也大打折扣。如果当您购买房屋时发现问题该怎麽办？今天我就将针对该问题向各位做出一些建议。

问题：郑律师，我刚从中国来。由于我以前听说在美国购房法律总是不站在买主一方，因此我很担心。如果购房时出现问题，卖主是没有责任的。您有什麽建议？

以前的法律：在过去确实如此。“Caveat Emptor”就是一项控制法，拉丁文里意思就是“买主注意”。基本上，卖方无论如何都不会形成对买方的欺诈行为。如果买主在买房后突然发现房屋问题，责任将归结给买主一方，原因是买主没有在购买前做好相关检查。

现行法律的总结：目前的法律较过去更保护买主一方，并且可总结为以下几点：
• 如果买主提前被通知问题所在，并表示接受，卖主则不需承担任何责任。
• 如果买主提前被通知为题所在，但却必须依靠卖方来维持交易，卖主有时则需承担责任。
• 如果您未被提前通知问题所在，而卖方却知情不报，并且影响到您房屋的价值，卖主则将承担责任。

隐藏破损vs.明显破损：在诉讼中常见的一个问题就是决定房屋的破损情况是否显著。所谓隐藏破损就是指一般买主不容易发现的问题。而一旦被证明是隐藏破损，责任可能由卖方承担。但如何决定破损的隐藏程度则至关重要。如果破损极爲隐秘，连买方在详细检查后都无法发现问题所在时，买方则不用承担责任。

相反，像房顶有漏洞这一类较明显的破损则被称爲明显破损。如果破损情况很明显，通常可直观看到的话，卖方通常都没有责任。

拍照：无论如何，拍照总能最説明问题。当您打算买卖房屋时，一定要给房屋拍照。照片可向法官或陪审团反映房屋的真实情况。例如，如果有人称他们不知道购买的房屋墙壁有问题，购买不久墙壁就坍塌了。而若您有提前拍照存底，证明墙壁坚固无损，则可帮助法官定案。

口头承诺：在加州您可证明口头做的承诺，但标准却非常高及困难。因此最好将承诺以合同的形式记录下来。因爲不管对方与您的关系多密切，一旦他们反悔，您将后悔莫及。

意外开支去除：随著交易的展开，每个人都想完成交易。而交易无法完成，就意味著没有人能顺利拿到钱。地产公正公司得不到钱，买卖双方得不到钱，卖主也拿不到钱。很多时候买主在对房产仔细检查后，会逐渐发现不少问题。而卖主又会刻意隐瞒实情，这个时候买主就必须坚持立场。切莫受骗上当，不要匆忙交易。

提醒卖主潜在问题：通常卖主摆脱责任的一个途径就是声称自己对房屋缺陷并不知情，属合理申辩。因此，作爲买主一旦发现问题就必须使用挂号信写信通知：1）卖主；2）卖主代理；3）买主代理；4）房产公正公司；5）律师（如果需要）。而约$100的挂号信费用则将在日后的诉讼中为您省去不少烦恼。

结论：由您来定。谢谢




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