了解加州的租金管制法案——“科斯塔 霍金斯限制提案”（Costa Hawkins）

针对废除数十年来限制租金控制法律的不少民众近日表示，已经收集到足够的签名使此案纳入11月的选票。

今年年初，在数百名支持者和反对者的参与下，加州立法者试图废除1995年的科斯塔•霍金斯(Costa Hawkins)房屋租赁法案，但却在富有争议的委员会听证会中夭折。针对废除数十年来限制租金控制法律的不少民众近日就表示，已经收集到了足够的签名，可使此案纳入11月的选票。

洛杉矶租户联合会与艾滋病医疗保健基金会在去年十月份共同提出了一项投票倡议，该举措将可在没有**官员干预的情况下，废除该法案。

那麽该趋势对加州居民的实际意义又有哪些呢？南加知名审判出庭律师郑博仁律师就总结如下：

什麽是科斯塔•霍金斯限制提案(Costa Hawkins)？

科斯塔•霍金斯是一项州立法，为加州包括洛杉矶在内的十五个城市设定了租金管制。

有两个主要规定：
• 保护房东在租户搬出去后提高房租市场价格的权利。
• 禁止城市对1995年2月后建立的房屋进行租金管制或设置最高租金。

在洛杉矶，主要的租金管制法是其租金稳定条例(Rent Stabilization Ordinance)，或简称“RSO”。它们限制了对1978年10月以前建造的房屋的租金管制，其早于科斯塔•霍金斯1995年的时间上限。

根据RSO，这些房屋租金的年增长率上限为3％至8％。但对于1978年以后建造的房屋，业主可以随时设置并更改租金率。

科斯塔•霍金斯法不影响洛杉矶或其他在加州有租金管制措施城市每年租金上涨的上限。

该法案于1995年通过并对加州包括圣塔莫尼卡和西好莱坞在内的五个城市进**租管制。这五个城市曾存在所谓的空置房屋****，意即在租户搬出后，能对房屋设定租金上限的时限。

在2009年的一项法院判决里，科斯塔•霍金斯法案的运用，是撤销洛杉矶市指令要求房地产开发商在新住宅建设规划中强制纳入经济适用房指令的关键部分。该判决认定，洛杉矶市强制开发商对其新建设房屋降低房租的要求，违反了科斯塔•霍金斯法案的初衷。然而，去年九月加州州长布朗签署的一项法案，恢复了加州城市强制开发商在新建设项目中纳入经济适用房的规定。

如果科斯塔•霍金斯法案被废除会发生什麽？

在短期内的影响并不多。不少倡导废除科斯塔•霍金斯法案的人士表示，在制定新房租管制政策的同时，废除科斯塔•霍金斯法案只会给城市更大的灵活性。各个城市仍然需要在废除法案通过前，根据其自身的立法程序制定新规。

在有更多选择的情况下，一些城市可能会扩大现有的租金管制规定，以防止一旦租户搬出租赁屋，房东为了上涨房屋租金， 而破坏发展经济适用房的努力。其他城市也可能会选择保留现行的房屋租赁管制规定。
为什麽不尝试废除科斯塔•霍金斯法，看看将来会发生什麽？

废除该法的反对者认为，科斯塔•霍金斯对地方房屋租赁政策施加了明显的限制，影响了该州的整体住房市场。

立法机构2016年的一份报告发现，通过扩大租金管制限制新租赁房屋的盈利能力 “可能会阻碍新的房地产建设规划”。

反对者称，这可能会加剧全州范围内的住房短缺，并导致开发商对于有租赁管制的城市突然发生政策变化可能性的恐慌。

报告还预测，更严格的租金控制法案，会鼓励房东在选择租户时的歧视行为。

赞成废除的人有何观点？

支持者表示，各加州城市的领导层应完善其保护住户的措施，以应对严重的经济适用房危机（根据加州住房合伙人公司最近的一份报告，仅洛杉矶就有超过50万的经济适用住房短缺）。

另外，州**和****已经制定了政策，以确保租金管制规定不会阻止房东获得对其房产的“公平收益”。另一方面，对面临租金上涨租户的保护措施在加州大部分地区仍然很有限（只有15个城市有租赁管制政策）。
接下来又会如何？

在房东权利倡导者的强烈反对下，通过州立法机构废除全部科斯塔•霍金斯法案似乎不太可能。

而为了符合今年11月份的投票议题资格，该议案的支持者需要在4月24日前收集有效的选民签名共计365,880份。