序: “Mechanic Liens”是一种专为装修工人设计的留置权, 是法律为了确保债务履行而设立的一种担保物权,当债务人不履行债务时,债权人依法留置已经合法占有的债务人动产,并就该动产享有优先受偿的权利. 未获付款的承包商，分包商或供应商都可以使用这种方法来维护自己的权利. ““Mechanic Liens””是一个非常难处理的案件, 但我在两方 (债方或是欠方) 都有丰富经验.如果您能暸解“Mechanic Liens”的基本的关念, 我相信 您会更清楚如何维护自己的权利, 以下我们就来讨论有关“Mechanic Liens”的问题.
问: 郑律师您好. 我在圣盖博有一栋房子. 大约在两年前, 我付给装修工人五千元,请他重新补铺我房子里的车道, 那位装修工人请了另外一位装修工人承接这个工作, 原本我请的装修工人突然消失不见! 之后在我缴交房屋贷款时, 银行告诉我,我的房子被设置了一个留置权. 我告诉第二位工人,我已经付了五千元给第一位装修工人,而且他没有拿到酬劳并不是我的错. 第二位装修工人却告诉我,不管怎样, 我都应该付他两千五百元,他才愿意取消我的置留权. 我就是因为没有钱才会跟银行贷款,我现在根本就没办法付出两千五百块!! 我现在该怎么办呢? Charles － 圣盖博
答: Charles, 其实很多人都和你有类似的遭遇. 留置权 的主要目的是用来防犯屋主在请工人装修房屋时没有给付工资,而获得不当利益,这种情况在每个领域的法律都会发生. 比方说, 您不可以拥有房屋持有权却不给付房屋的贷款，车主买车后，将该车占为己有却不付钱. 当别人为你完成某些工程，你不可以违约或是拒绝付款。 以下是一些我们还需要注意的事项：
正当的合法执照: 首先，您要确定装修工人是否有合法的执照，许多得外包商并没有合法的执照。 如果承包商并没有合法执照, 对那些被设置留置权 的屋主来说是一个很大的优势。以专业的观点来说，不管这个情况对第二位的装修工人有多不公平，如果第二位装修工人并没有合法执照， 他在你房子上设置的 留置权根本不能成立.
留置权是否具有法律效力 ：当您确定您所雇用的工人有合法的执照后， 接着您应该要去了解那位工人在你房屋上所设置的置留权 是否具有法律效力。 在加州, 留置权看起来很容易申请到， 但其中有一个条款规定，使用来防止自己名誉被他人诬蔑。留置权的设立目的是用来保护每一个人可以拿到他们应的报酬，但法院并不希望民众滥用留置权影响他人对其财产的处置权。声请 留置权 的程序是: 1. 需要有20天的通之2. 除非屋主同意缩短时间并给予通知, 否则一律在九十天之内缴交 声请文件3. 九十天之后可以声请法拍且取消屋主的置留权.
二十天到九十天的通知规定:
当外包商要声请留置权时， 必须”预先”在二十天前通知屋主, 承包商, 或是工程出借人.如果外包商没事先通知屋主, 以及详细说明承包的工作细节或是提供的材料, 留置权将会被判定无效. 如果您预先收到二十天前的通知, 那么下一步你必须要遵守90-90法令. 90-90的法令是指: 外包商从开始到完成留置权的申请, 必需在九十天内完成. 一旦外包商申请了留置权, 还需再等九十天才可以开始拍卖房子.
例外:
对上列所叙述的法令其实也有很多的例外是很重要的. 1. 屋主可以把在90-90中的九十天缩短. 当屋主在十天之内完成申请并确实通知对方,那么屋主就可以将第一个九十天缩短. 此行动可以缩短外包商去办理留置权的期限. 对承包商来说, 可以声请留置权时间将会缩短成60天. 对外包商来说, 时间将会缩短成30天, 直到刘˙置权 失去效令. 但是这种事情非常少见.
失误拍卖:
再次回到90-90的规定, 一但是过了那九十天的期限, 那么外包商还有成包商就没有权力去拍卖你的房屋. 但是你必须要到法庭去把当初承包商或是外包商放置留权 (Liens) 给消除掉. 如果你没有去法庭法当初得留置权给消除掉, 这个案例很有可能又被重头起诉一次.
结论:
其实你的案件非常简单明确. 你的留置权是在两年前设置的, 很明显的已经超过它九十天的期限. 首先您必须要先到法庭将留置留权修除. 第二步, 你现在已经可以向银行申请你的贷款. 恭喜你!
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